本報記者 陳露

近日，險資買樓又添新案例。陸家嘴國泰人壽發布公告稱，與前安投資簽訂前灘匯N5房屋轉讓協議，購買標的將作為公司總部辦公職場。今年以來，險資加速涌入不動產領域。業內人士認為，不動產項目通常規模大、期限長，能夠提供相對穩定的現金流，較為契合險資的資產配置需求，而且不動產與股票、債券相關性較低，有助于險資優化投資組合。

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多家險企入局

根據陸家嘴國泰人壽發布的公告，交易標的為上海市浦東新區前灘大道131弄11號、耀體路32號3-9層（前灘匯N5辦公樓部分）房屋、3層儲藏室及地下車庫的50個車位，交易總價8.95億元（含增值稅），該交易已于10月31日完成。

今年以來，險資加速涌入不動產領域，參與方既有大型保險公司，也有中小型保險公司，涉及辦公樓、商業綜合體、產業園區等物業類型。

比如，今年10月，由中郵保險領投的人民幣基金完成對上海靜安區地標項目——博華廣場的收購。今年1月，中郵保險發布消息，宣布公司作為領投機構，正式簽約了上海博華廣場不動產專項基金的投資協議。該專項基金的關聯方構成如下：中郵保險為領投方，美國漢斯旗下子公司擔任普通合伙人并負責運營管理，阿布扎比投資局作為共同投資方。

中國保險行業協會網站顯示，今年以來，還有太保壽險、建信人壽、中國人壽等保險公司披露了多筆涉及大額不動產投資的公告。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，以一線城市的商業辦公樓等為代表的不動產具有長期穩定的收益特性，能提供持續現金流，契合險資長期負債特性，有利于險資資產與負債匹配。同時，不動產價值相對穩定，抗通脹能力強，可有效分散投資風險，降低單一資產價格波動對整體投資組合的影響。

提供穩定現金流

在當前資產荒背景下，優質不動產項目有望為險資貢獻穩定的租金收入，同時項目或擁有一定的增值潛力。

以博華廣場為例，該廣場坐落于上海市南京西路商圈，是區域內稀缺的辦公物業項目。據美國漢斯中國區負責人、博華廣場總經理賀喜霞介紹，目前博華廣場出租率穩定在95%的水平，入駐企業品牌超過70個，年納稅逾11億元。

某中小保險資管公司相關負責人向記者表示，該公司在不動產領域主要投向商業不動產，地域主要集中于部分一線城市的核心商業區，項目的出租率整體較高，為公司貢獻了穩定的租金收益。

近年來，險資對不動產投資方式趨向多元。比如，今年9月，華夏凱德商業REIT上市，財信人壽作為最大份額的外部投資人，參與華夏凱德商業REIT戰略配售；今年8月，泰康人壽等領投的160億元Pre-REITs并購基金收購無錫、北京、武漢三座薈聚購物中心。

嚴躍進表示，以公募REITs為例，此類產品以不動產項目作為底層資產，具有流動性強、收益相對穩定等特點，豐富了險資投資渠道，便于資產配置與風險管理。而且當前監管政策引導險資優化投資結構，鼓勵長期穩健投資，推動險資進入此類市場。

提升專業投資能力

業內人士認為，不動產投資相對復雜，對投資機構的專業能力提出了較高要求。險資在選擇底層資產時，不僅需要建立專業的投研體系，還應持續提升投后管理能力和風險識別能力。

嚴躍進認為，優質不動產項目看似選擇豐富，但要真正進行投資，還需付出較大成本進行項目篩選，需要專業團隊深入調研評估。市場信息不對稱可能使得險資難以全面準確掌握項目真實情況，增加投資風險。需要全面評估業主方的債務情況，防范交易結果出現瑕疵。還要對不動產的價格走勢和未來的租售關系有系統性監測或預測。

中信建投非銀及金融科技首席分析師趙然表示，保險公司需提升對不動產等資產的估價能力，向資產質量要收益。在不同類型底層資產經營分化加劇的背景下，保險公司需要深入理解各類資產的運營模式、現金流特征及對政策的敏感性差異，應對不同類型的底層資產建立差異化的評估模型。